ラスベガス銀行所有物件Q & A

銀行所有物件Q＆A

銀行物件情報は一般の人でも見られますか？

アメリカでは、不動産取引のライセンスを所有し不動産協会に所属している全リアルター（不動産取引主任）の情報が地域別に集中管理されています。
それをMLS (Multiple Listing Service)と呼びますが、そのMLSに銀行もリアルターを通じて物件情報を掲載しますので一般の人が家を買う際に一般の家と銀行所有の物件とを一緒に同じ市場で見比べて買うことができます。

破産物件専門のウェブサイトはどうですか？

破産物件を専門にリストしているサイトはいくつかありますが、間違いも多く余り参考になりません。破産物件もほとんど全てMLSにリストされており、MLSは各担当エージェントが責任を持って入力しています。
間違った情報は罰金の対象にもなる為、一番信頼のおける情報となります。
但し、MLSはリアルター専用のサイトであるため、MLSを一般の人が見えるようにしたものがRealtor.comです。

銀行物件の取引の仕方は一般の売買と違いますか？

売主が銀行であるというだけで、基本的な取引の仕方は同じです。
違う点は、物件はAS-IS（現況のまま）で買いますのでインスペクション（現況調査）の結果で修理が必要な項目があっても銀行側は修理しません。
一般取引の場合、通常売主が契約書に記されている限度金額内で修理するか、又はその金額を買主に払うことがあります。

現況調査をした後でキャンセルはできますか？

もちろん銀行物件だけでなく、通常の取引でも調査期間（Due Diligence Period）中はいかなる理由でもキャンセルができ、手付金も払い戻されます。
この調査期間はラスベガス地域の住宅市場では通常10日～14日になります。
その期間に物件調査をします。
商業物件の調査期間はこれよりはるかに長期間になります。

Q	銀行物件はローンが通りにくい事がありますか？
A	売主が銀行でも個人でも会社でもローン取得条件は売主によって変わることはありません。反対に売主である銀行側が買主の審査を厳しくし、買主が同銀行でローン審査を通ることを条件とするところもあります。

Q	契約完了までの期間が長くなりますか？
A	銀行が売主の場合反対に早く完了することを要求されます。ですから、現金で買う人が有利になります。

担保割れ物件はどういうものですか？

担保割れで売り出しているものをShort Saleといいますが、これはまだ銀行に差し押さえらる前の段階でローン残額よりも低い金額で売っている状況です。
その為、売主と買主の間で締結した契約に対して担保割れでも銀行が呑むかどうかの認可を待たなければなりません。
ローン残額と契約金額の差額を売主は払えない経済状況ですと、マイナスをそのまま銀行が抱えます。
但し、売主の収入が高かったり、他に担保物件がある場合は、銀行と売主が交渉する事になりますが、これは買主には影響はありません。

このShort Saleの物件は認可を待つ為に、通常より完了まで時間がかかり、待った挙句に銀行の認可を得られない場合がありますので、買主も買主のエージェントも嫌うことがあります。
ただその分、辛抱強く待てればお買い得物件でもあります。

Q	Short Saleや銀行所有となった破産物件の値段はどのようにして決定されるのですか？
A	特に銀行物件だからといって特別な卸値のようなものはありません。一般の販売と同じように市場価格を見ながらそれより少し安く市場に出し、なかなか売れないようなら徐々に下げていきます。

Q	日本で言う「任意処理」はないのでしょうか？
A	競売に掛けられる前のShort Sale(担保割れ物件)は任意処理と考えられますが、特に専門業者に卸したりはせず、オープンな通常の一般市場に出して最良の金額を得るようにします。

サイトご利用上のご注意