ラスベガス周辺の人口増加

ラスベガスの不動産事情【2006年・1月号】

2025年までに人口3百20万人と予想されるクラーク郡の発展

ますます発展し続けるラスベガスは何もなかった砂漠の地であったこともあり、50年も前から人々は『ラスベガスの街は大きくなりすぎた、もうこれ以上は発展しないだろう』と言い続けてきました。今でも私の知人も言っています。『こんな砂漠で夏は暑すぎて人間の住むところではないよ。』ところが、今までの経過や現在のトレンドを分析した結果、カジノを中心として更に大きく裕福な街となっていくことを多くの経済者達は予測しています。

人口増加は相変わらず続き、ラスベガスとその周辺のクラーク郡の人口は現在175万人で、毎月4千人のペースで増えています。その一番の理由はやはり、ラスベガス地域は全米の他の地域より職があるからです。失業率は全米平均やカリフォルニアより低くなっています。
ラスベガスはただ人口が増えているだけでなく、富裕層も増えています。2003年に20万ドル以上の収入のあった人々は10年前と比べ、3倍近く増え、10年前に約1%だった最高税率者層も2003年には1.89%に増えています。

ラスベガスには仕事を求めてくる人だけでなく、引退者も多く移って来ています。年配者は寒い所を嫌い、太陽と刺激を求めてカリフォルニアなどの高い家を売り、ラスベガスに家を買っても余る現金を手にして引退後を優雅に暮らす人が増えています。

富裕層にとっては税金の違いも大きな意味があります。ネバダ州は法人、個人の州の所得税がない為、ネバダ州の住民と認められる為に、 6ヶ月以上ラスベガスに滞在している高額所得者も多くいます。彼らにとって都合の良いのはラスベガス通りに近い高層のコンドミニアムです。

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郊外型？高層型？
周辺を国立公園の山で囲まれたラスベガス周辺は土地に限りがあり、これだけの人口増加にどう対応していくかが問われています。土地価格は高騰していくばかりでまともなサイズの家が多くの人にとって手の届かない金額になってきました。
そこで安い住宅を求めてフーバーダムのアリゾナ側、I-15フリーウェイの南側、パランプ、メスキートなどの通勤圏の郊外に住宅開発が広がっていくという郊外型開発と密度の高い高層住宅を増やし、職場と生活の場を近づけ、交通に時間とガソリンをかけ過ぎないようにする高層型の都市開発が計画されています。
ラスベガス市長のオスカー・グッドマンは、ダウンタウンを車をほとんど使わないで仕事に行き生活を楽しめる場とする為、高層開発を強く薦めています。
ラスベガスの将来は、ロサンゼルスとニューヨークを混ぜたような街になると大方が予測しています。

発展を妨げる要素は？
住宅価格の高騰でカジノ以外の産業の誘致が難しくなり、教師などのリクルートもしにくくなることから人口増加が減っていく可能性。コロラド川の水資源を分ける7つの州の中で農業がないことから一番割当量の少ないネバダ州の水資源の問題。
水を他州から輸入していない唯一の州であり、今後水の輸入も考えていかなければならないこと。ユカ・マウンテンに放射能廃棄物を輸送する途中の安全性を危惧して住宅価値が下がる可能性。

ラスベガスの発展を疑う方に賭けをする人は、ギャンブルの歴史ほど長い間常にいましたが、あなたはどちらの方に賭けますか？

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