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全米不動産協会のチーフエコノミストDr.
Lawrence Yunのラスベガス不動産展望
ラスベガス不動産市場は2009年には底値になった住宅を買主が競い合って購入したため、在庫がどんどん無くなっていく現象が現れた。2010年はその傾向を引き続き、2桁の価格上昇が見込める。
引退者の他州からの移住は増え続け、州税の無いネバダ州への富裕層の移住も増えているが、新築物件の建築申請数が非常に少ないため2,3年後には住宅不足の傾向が現れると予想される。
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2009年11月25日付けグラフより
売り出し価格の下げ止まりは2009年4月から始まり、実際に売れたSOLDの金額も
10月ごろから横ばいになってきました。
需要と供給のバランスは戸建住宅は6月からコンドミニアムは9月から逆転され
その傾向は広がっています。
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＜2009年１２月号＞
●MGM
ミラージュのシティセンターいよいよ次々オープン
12月1日 Vdara Hotel & Spa オープン
12月3日 有名ブティックとレストランのCrystalオープン
12月4日 超高級ホテルMandarin Orientalオープン
●Cosmopolitanオーナーのドイツ銀行が西側の建物の買主に頭金返金に応じる
過去3年のラスベガス不動産の動向が分かる不動産ニュースバックナンバーもあります。
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 8月16日更新 |
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銀行所有やショートセール物件はかなり値段が下がっており、家賃からの利回りが非常に
良くなっています。戸建も高利回り物件があります。
●戸建プール付： 販売価格：$69,000, 平均家賃：$1400
●2ベッドルームコンド：販売価格：$49,900, 平均家賃：$850
戸建でプール付は競争相手が少なく家賃が高い。
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 ８月１５日更新 |
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憧れのレーク・ラスベガスのコンドが２万５千ドル？ナント、購入金額の13分の１
●Lake
Las Vegas -Luna Di Lusso：2006年購入時$334,900
→現在$25,000
1/13
トランプのホテルコンドにもショートセール物件が数件有り
●Trump
Int'l Hotel & Tower：2008年購入時$655,000
→現在$299,900
●Platinum
Resort Condo：2007年購入時$425,000
→現在$89,900
差し押さえ物件Q&Aはこちら,
フォークロージャー処理
行程はこちら |
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8月30日更新
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ラスベガスの高層コンドミニアムの状況は数年前とは様子が変わってきました。
●トランプ、パノラマ、シグネチャーなどのリセール物件がいよいよ差し押さえ物件
なども出てきて値段の幅がかなりあります。
シティセンターやコスモポリタンのニュースのバックナンバーもあります。 |
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不動産協会に所属しているエージェント（約1万７千人）が常にアップデートしているMLSの2万件以上の物件にアクセスできます。
アメリカでは買主・売主が、銀行所有も担保割れ物件も含めたオープンで公正な市場で、金額帯、大きさ、部屋数などから物件検索をすることができます。
＊破産物件が多く安い地域と、余り下がっていない地域との差があります。 |
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●売却物件のキャピタルゲイン税の支払いを逃れる方法で、何回でも利用できます。
●エクスチェンジの対象物件は生産的な利用目的で賃貸収入などが得られる物件。
●エクスチェンジには様々なルールがあります。
エクスチェンジフロー参考 |
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Atsuko
Winston
（ウィンストン敦子）
アメリカ不動産は州によって
それぞれ不動産市場が違います。
ラスベガスの中でも更に地域や
コミュニティによって値下がり状況、将来性などの違いが出ています。
また、数ヶ月で全く取引状況が
変わってしまうこともありますので、常に第１線で活躍しているエージェントを採用することが大事です。
連絡先はこちら
不動産投資にはかつてないほどのチャンス、ピーク時の1/１０の物件も
＊話題の買得物件はこちら
特に不動産市場を下げている理由は銀行所有とショートセール物件
売主のローン残額より売値が安い
ショートセールは契約完了率10％
という難しい取引
＊ショートセールの買い方
＊フォークロージャー
（債務不履行）処理行程
売主と直接交渉したり、市場に出て
いない物件の方が得、というような
日本の考え方を主張する人が
いますが、日本とは全く違う
公平でオープンなアメリカの取引
＊日本とは違う不動産市場
投資物件の買い替えに
利用できる節税対策は？
1031エクスチェンジを利用する
場合は売却の時点から
手配しなければなりません
＊1031エクスチェンジの注意点
様々なお客様に共通して人気が
あるコミュニティがあります。
もちろん人気物件は
将来転売するときにも断然お得。
人気のコミュニティはフォークロー
ジャー物件が余り無く、すぐ決まってしまうため、貸し物件も売り物件も
市場に出ている数が少ないです。
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